楼面地价定义

土拍资讯中，经常会看到楼面价格的信息，不少人就疑惑了，什么是楼面价？为什么楼面价格与房价差别那么大呢？一、什么是楼面价土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

计算公式楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率规划建筑面积＝土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积二、什么是地面价地面价格是指单位土地面积的价格，地面价格=土地价格/土地面积。

三、房价的组成建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

房价的价格定位由多种因素构成。

楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）房价由以上10种费用累加而成。

其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

四、楼面价与房价关系楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。

但实际情况中也会有不成比例的情况。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价低房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。

小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，>。